《民泊》5つのお薦めエリアから見る 都内宿泊単価マップ《Airbnb》

都内の宿泊単価をわかりやすく出してみた(2017.09.17更新)

そもそも民泊の収益の出し方は

立地・広さ(何人泊まれるか)によって変わってくるが、
例えば、都内で山手線沿線駅、徒歩5分とかであれば、1Kタイプ25㎡ 3名宿泊部屋を作ったとして、1泊あたり9,000円前後、稼働率70%(20日間/月 宿泊)であれば、ざっと180,000円。そこからAirbnbに3%引かれ、家賃や、光熱費・Wifiを引いた金額が手元に残る。

よくある宿泊単価の出し方として、
3名部屋であれば、2名まで8,000円 追加ひとりあたり2,000円。
戸建ての8人部屋であれば、4名まで12,000円 追加ひとりあたり1,500円
などで掲載することが多い。そもそもAirbnbでは宿泊費の設定は自由。

ただ、理由として、Airbnbではひとりで泊まろうが3名で泊まろうが、宿泊費は設定した金額となるので、ひとりから3,000円の設定でひとり宿泊が増えてしまうと、最高8人で泊まれて20,000円/日 近くの金額を出せる物件も収益が悪くなってしまう。
そうは言っても、常に8名20,000円/日の料金では4名家族にとっては高く見え逃げられてしまう。
なので、4名まで12,000円 追加ひとりあたり2,000円などの金額で設定した方が稼働率が上がります。

ただし、民泊で宿泊単価が決まるのはほぼ下記2点
・立地
・内装
ベッドと家電を置いただけの部屋だともう強豪のリスティングが多すぎて価格の競争に。ある程度内装に力をいれた上(1Kで50万円くらい。戸建で100万円くらい)での参考にしてください。
今後どこかにまとめようと思いますが、民泊ではレビューの数と質が命で、☆4.5以上のレビューが20件くらい貯まると安定稼働の領域に行きやすいです。
そもそも☆4.0以下になるとリスティングページの掲載が止まったり、管理画面に入ることが出来なくなりますのでレビューは非常に大切です。また上位掲載のアルゴリズムとして、一番大きいのがこのレビュー。そのため、Airbnbハネムーンと呼ばれる、【新着】表示が着き上位掲載される2週間ほどの掲載開始期間でどれだけ予約を取るかが重要。最初は肉を立って骨を切る覚悟での50%OFFセールなどが非常に効果的。

5つのお薦めエリア

  1. 台東区(上野・浅草周辺)
    大人気エリアかつ、そもそも物件の価格が安いところがメリット。
    民泊での宿泊単価は後述の渋谷・新宿と変わらないのに家賃が安い。
    ファミリーでの宿泊も多く、多少古くても水回りが動き、水回りがしっかりしている戸建てなどは高収益物件。
    ひとりあたりの宿泊単価4,000円前後で掲載しても稼働率70%ほど回りやすい。

    また、訪日外国人の方で民泊利用者のほとんどが、LCCと呼ばれる格安飛行機で訪れ、その着陸空港が成田空港のため、成田スカイアクセス線の始着駅の日暮里周辺は収益率が非常に高い。
  2. 渋谷区
    ご存知の通り、スクランブル交差点等を見てても今や日本人の数より訪日外国人の数の方が多いんじゃないかというくらい訪日外国人に人気のエリア。
    ひとりあたりの宿泊単価4,500円〜5,000円前後で掲載しても稼働率80%ほど回りやすい。
    また渋谷区は個人で仕事をしているアパレルや雑貨の輸入業者のひとり宿泊での民泊利用が非常に多く1Kタイプの物件が回りやすい。
  3. 新宿区
    新宿は海外メディアでも多数取り上げられLIVE JAPANグルメランキングで1位を取った【板前寿司 新宿東宝ビル店】や、【侍ミュージアム】もあり知名度は高く人気なエリア。
    ひとりあたりの宿泊単価4,500円〜5,000円前後で掲載しても稼働率75%ほど回りやすい。
  4. 豊島区
    特に池袋周辺から3駅以内。知名度があり検索数も多い。
    雑司が谷駅など、多少マイナーな駅でも3,500円/人などで回りやすい。
  5. 上記以外の山手線沿線と周辺2駅以内
    訪日外国人の方は山手線くらいは把握して日本へ観光にくるので、山手線沿線から乗り換えて2〜3駅範囲内は高稼働エリア。単価は3,500円/人で稼働率75%くらい。

それ以外のエリアは稼働しないのか?

そんなことはないです。
大阪京都は賃料も安く、高稼働します。これは今後まとめます。
また、リゾート地の箱根・熱海・富士山が見える山中湖周辺等観光名所の民泊は物件数も少なく競争率が高く人気です。
ただし、民泊の肝となる清掃の部分、これが首都圏だと対応している民泊清掃の会社も多いのですが、リゾート地となると探すのも困難。ご自身でされるか近くに住んでいる方をアテンドする必要があります。

また都内周辺で行くと、
荒川より右のエリアとなる足立区・葛飾区・江戸川区は単価が1,500円ほどとなり、
綺麗で大人数泊まれる戸建タイプなら需要がありますが、マンションだと苦戦する印象。
東京の23区外も同じ感じな印象です。

千葉・埼玉・神奈川の物件は、
主要エリアならなんとかという感じですが、宿泊単価は2,000円前後。
また上述した清掃の会社が都内23区限定ということが多く掃除に難あり。

管理人
管理人も神奈川県と千葉県で依頼を受けた際に一通り探した経験があり、しっかりとした実績とスタッフ数で規模の大きいところはなかなか見つからず運用開始までに相当苦労した経験がフラッシュバックします。

まとめ

と長くなりましたが、
現在の訪日外国人の旅行スタイルは、LCC+民泊で移動費と宿泊代を安く抑えてなるべく体験にお金を使おう、という方が非常に増えてきている印象です。
そのため成田スカイアクセス線と相性の良い日暮里とその周辺の上野浅草、山手線であれば需要があるエリアとなっております。

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