■目次
《民泊の始め方》掲載開始のスタートダッシュが肝心！？まず始めに気をつけるべきたったひとつのこと《Airbnb》
民泊経営において、一番重要なことが掲載順位がとにかく上位にくること！
今回はこの掲載順位決定の仕組み・上げ方をご紹介します！
掲載順位の決まり方
Airbnbで「場所」や「期間」「人数」で検索した際の掲載順位の決まり方について。
ちなみに公式サイトによると、こんな感じ。
https://www.airbnb.jp/help/article/39/what-factors-determine-how-my-listing-appears-in-search-results
リスティングの検索順位を決める要因は何ですか？検索順位決定要因は主に「リスティングの質、旅体験、予約のしやすさ、ゲストの嗜好」という4つのカテゴリに大別できます。その多くはホストがコントロールできる要因です。検索結果は、ゲストが入力する設定、過去の予約歴、検索条件に応じて異なってきます。その点は頭に入れておきましょう。
リスティングの質
検索順位に影響を与えるのは、お部屋の掲載内容とゲスト対応の質です。
- 予約訴求力: ゲストのリスティング閲覧回数や予約を試みる回数が多いほど検索順位は上がります。集客力を高めるには、お部屋をありのままに再現する高画質の写真を出すのが効果的。
- レビュー: 泊まったゲストが残したレビューは質・量ともに検索順位に影響します。
予約のしやすさ
ゲストがどれだけ確実かつ簡単に予約できるかも、お部屋の検索結果に影響を与えます。
- 返答率・返答時間・承認率: ゲストに対して迅速に、毎回コンスタントに返答している人ほど、検索順位は上がります。検索では予約を承認するゲストの人数も考慮されますので、あまりにも却下が多かったり、問い合わせに返事がないと、検索順位は下がってしまいます。
- キャンセル: ホストの都合で予約をキャンセルすると、検索順位にはマイナスに響きます。
ゲストの嗜好
検索者と検索条件、旅行内容に応じて検索結果は1回1回異なって表示されます。
- 立地: ゲストは大雑把な都市名で検索したり、特定のエリア名に絞って検索できるため、それに応じた検索結果が表示されます。最適な立地を割り出す面では過去の予約データも活用しています。モバイル端末の場合はエリアタイプ（例:「静か」、「眺めがいい」など）などの旅に合わせた条件も指定できます。指定した場合も通常の検索順位決定要因をもとに「人気」のリスティングが表示されます。
- パーソナライズ検索: サイトではゲストの好みや旅行の特徴を捉え、それに合わせて検索結果を表示するよう努めています。そのため検索結果は検索者や旅行内容ごとに変わってきます。
ホストをはじめて間もないうちはまだ問い合わせも予約獲得実績もそんなに数は多くないと思います。検索順位を決める際にはその点も考慮しています。
ざっくりいうと、レビューの数と質が大切な要素である。
その他にも写真点数やゲストへの返信対応率なども重要だが、とにもかくにもまずレビュー。
もちろん、レビューを獲得するためにお部屋のクオリティを上げることや清掃を徹底することは大前提。
では、掲載開始直後のレビューも当然無いリスティングではどうゲストを獲得していけば良いのか。
掲載開始直後〜２週間のリスティングには優遇がある
これはAirbnbハネムーンと呼ばれるものだが、下記を見ていただくとわかる通り
レビュー数十件で☆4.5以上のリスティングの合間合間に【新着】というタグがついたリスティングがある。
※参考：池袋駅で検索 一ページ目の検索結果
この場合だと、いきなりトップページに新着のリスティングが４つ。
新着の物件はお部屋の内装や値段設定に関わらずとにかく上位に掲載されやすくなる。
この時に大事なことが
オープニングセールと最大宿泊日数の制限である。
この新着として表示されるわずか数週間の間にいかにゲストの宿泊をカレンダーで埋めるか。良いレビューを獲得できるかがキーである。
そのためよく私がやる施策の一つが、オープニングセールを打つこと。
通常の周りの宿泊単価を見て50%OFFくらいの宿泊単価でリスティングを掲載する。
通常宿泊単価が２名7,000円なら、２名3,500円で掲載するのだ。
勇気がいることだが、この最初の数週間でセールを打ちレビューを獲得できなければリスティングページは今後もう上位には上がってこず、それだけ収益を出して行くのが後ろ倒しになる。
ここはぜひ最初の２ヶ月間ほどはセールを打っていただきたい。
また、☆4.5以上のレビューが20件ほど貯まるまでは我慢の期間である。
セール料金で泊まるゲストに対しては必ずレビューの催促を
いくら格安の料金でゲストにたくさん泊まってもらってもレビューを書いてくれなければそもそもセールを打っている意味が無い。
そこで、リスティングページ上と予約完了後の道順資料を送る際のメッセージに下記のような文章を描くことをお薦めします。
【参考】
★★必見★★ 特別セール価格で泊まれる条件は、チェックアウト後に必ずAirbnbでレビューを書いて頂けると約束してくれるゲストのみです。レビューにご協力いただける方はぜひご予約ください。
そして、
- リスティングページ
- 予約完了後のメッセージ
- 宿泊前の確認メール
- 宿泊後のThank youメール
- レビューを書いていないゲストへの催促メール
の５回に渡って「オープニングセールだったから良かったらレビューを書いてくれたら嬉しい！」
という内容をゲストに送ること。
大抵のゲストは特にしつこいとも思っておらず、心から感謝しレビューを書いてくれる。
そしてもうひとつ大事なのが、
最大宿泊日数制限を5日〜7日間に設定
予約受付設定画面で設定可能なこの宿泊日数制限
これの最大宿泊日数を７日間に設定すること。
御察しの通り、もしこれを設定せずにオープニングセールを打つと一瞬のうちに１ヶ月や２ヶ月の長期泊のゲストが殺到する。結果、格安で泊まってしまわれレビューもひとつ、、ということになりかねない。
ゲストを手動承認の設定にすれば防げないこともないが、
今すぐ予約設定は必須のセッティングなのでこれは外せない。
そこでリスティング公開前はここを必ずチェックすること。
そして２０レビューほどの優良レビューが集まったら解除していただいて構わない。
今日は以上です。
ありがとうございました。
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