《民泊》エアビー初心者必見!はじめてのAirbnb、運営手順を解説!《0からのAirbnb》

ページ掲載〜運営開始・レビュー獲得までのながれ

 

ここからは、運用代行会社に頼らずはじめてAirbnbをスタートする方に向けてながれを書いてみます。

リスティングページの掲載や写真の撮り方・単価設定の方法は、過去の記事を参照してみてください。

《民泊》掲載開始のスタートダッシュが肝心!?まず始めに気をつけるべきこと《Airbnb》

クレームが起こりにくい運用を!重要なのはルール決め

5つのお薦めエリアから見る 都内宿泊単価マップ

まず公開〜宿泊単価の調整まで

はい、Airbnbの登録が終わったら、リスティングページが”公開”となっていると思います。

まず、カレンダーを押し、物件の宿泊単価を調整します。

 

まず、左側の赤く囲んだところをみてください。

うっすらですが、¥3,000円となっている数字が黄色くなっているのがわかりますでしょうか。

これは、Airbnbが独自のデータで周りのリスティングと比較して、あなたのリスティングは値段が少し高めに設定されていますよ、というサイン。

ちなみに色は

  • 青色=適正価格または、相場より安い価格
  • 黄色=相場より少し高い価格
  • 赤色=相場よりだいぶ高い価格

という分け方をされている。

そこで、この画面右側の赤いシカクで囲ったところの数字を上げ下げしてリスティングの価格を調整していく。

金額が入力できる欄の下側にAirbnbが独自に算出しているおすすめ価格が表示される。この金額以下で設定すると、金額表示は青色となり、つまり周りのリスティングと比べて、あなたのリスティング価格は安いものとして判断される。

※最低下限額は¥ 1,125

この推奨金額は主に、

推奨料金の算定基準
検索件数
類似の物件の検索数が増えると、需要に合わせて推奨料金も上がります。検索が集中するのは週、シーズン、祝祭日の混雑のピークなどです。
予約可能状況
推奨料金にはリスティングのカレンダーの空室状況も反映されます。空室が残りわずかになると推奨料金は高めに。
予約締切までの残り時間
まだ何週間も何ヶ月も先の日付には高めの推奨料金が表示されます。予約が埋まらないまま締切りが近づくと、直前売り切りラストミニッツで推奨料金も徐々に値下がりしていきます。
物件の内容
お家の立地、部屋タイプ、宿泊人数、アメニティ・設備、レビューも推奨料金の算定基準になります。

などで決まるとされている。

ただし、注意しておくべき点は、このAirbnbのデータは全ての近くのリスティングからAirbnbが独自に算出したもので、例えば赤色だから予約が入らない、ということは一切ない。

また、例えば、日本でいう桜の時期や紅葉の時期は需要が上がるが、この辺りの期間はカレンダーの日付が先だと、推奨金額は安いまま算出されていたりもする。

あくまで、参考までに留めておき、自分のリスティングがどれくらいの金額で基本料金が落ち着き、上限はどのくらいまで出せるのかは金額を上げ下げしながら掴んでいくと良い。

私がよくやるのは、だいたい3ヶ月くらい先の日付のものは、強気の料金に設定しておき、2ヶ月を切ってから少しづつ下げていくことにしている。

また、虫食い状態になって、ポカンとなか一日だけ空いてしまったような日(上画像の日など)は清掃料金との兼ね合いもあるが、私は単価を下げても泊まってもらうようにしている。※特にレビューが少ないうちはレビューが増えるので必須。

ゲストの予約決定〜レビューの獲得まで

いよいよゲストの予約が入った。

ここでやるべきことは

  1. 道順案内
  2. 鍵の受け渡し方法を教える(自分が立ち会わない場合)

の2つだ。

普段ゲストに送っている日本語バージョンの予約確定メールを公開するので参考までに。

英語圏の方には英語で文章を作成し、送るのは必須です。英語が苦手な方は翻訳サイトを頼るか知り合いに助けてもらうのが良いでしょう。 

 

こんにちは!

この度は私たちの部屋を選んでくれてありがとうございました。 ゲストのサポートを担当する〇〇です。私たちの部屋で素敵な時間を過ごせるようにサポートしますので、何か質問があれば遠慮なく言ってくださいね。 あなたが泊まるアパートの情報を送ります。

※Airbnbのメッセージ機能はURLを貼り付けてもリンクができないため、同じ内容をメールに送りました。

<アパート> 住所: 東京都〇〇〇〇  〇〇駅から徒歩約5分

GoogleMAP https://goo.gl/maps/URLURL

アパートまでの道順 https://URLURL

<チェックイン&アウト> Check-in:午後5時 Check-out:午前 10時 ※清掃と部屋の準備があるため、午後5時より前のチェックインはお断りしていますのでご理解ください。

<鍵の取得方法> キーボックスを利用したセルフチェックイン/チェックアウトです。 建物入口右側にポストがあります。ダイヤルを「※※※※」に合わせると蓋が開き、その中に鍵があります。チェックアウトの際は鍵を元に戻してください。

<アクセス> 羽田空港から →京急本線・空港線快特に乗り、〇〇駅で下車。(所要時間約○分) 成田空港から→京成成田スカイアクセス特急に乗り、○○で下車(所要時間約○分)

<注意事項> ・お家の隣に一般の住民が住んでいます。トラブル防止のためお部屋で過ごすときは大きな声を出さず静かにお過ごしください。室内に友人を呼んだり、パーティーをしないでください。 ・室内とバルコニーは全面的に禁煙です。 ・誰かが部屋のインターフォンを押した場合、出ないで無視してください。

<その他> 布団カバーとシーツは洗濯の関係上、写真のものと異なる場合があります。あらかじめご了承ください。 その他ご質問がありましたら、Airbnbのメッセージ を使ってご自由にお問い合わせください。

こんな感じで送ればだいじょうぶ。

あとは道順資料ですが、

  1. 住所の記載
  2. 空港から電車でのアクセス
  3. 駅からおうちまでのルート
  4. 鍵の取りかた

があればOK。

参考までに下に書きます。

プライバシーを守るため道順画像や鍵取り出し画像は様々な物件を組み合わせて記載しております。

  • 物件の住所

 

  • 空港から電車でのアクセス
  • 駅からおうちまでのルート
  • 鍵の取り出し方法

 

これを先ほどのメッセージでURLで添えて送る。

※PDFをURLにする方法は”PDF URL 変換”などと検索すればすぐ見つかります。URLは短縮化してあげたほうが良いでしょう。

これでゲストは迷わず物件に到着出来たはずです。もし迷ったり、鍵の取り出し方がわからなかったるするゲスト用に電話番号なども記載してあげると良いかもしれません。

レビュー獲得の方法

お疲れさまでした。

ここまで来て、ゲストの宿泊が終わりました。

さてレビューの回収方法です。このレビューは、ゲストがホストを評価しますが、

ホストもまたゲストを同様に評価します。

レビューが書けるようになるのは、ゲストのチェックアウト日からなので、回収方法としては

先手必勝!いかに先にレビューを書いてゲストにレビューを書くことを気づかせるか、です。

ここでホストは泊まってくれたゲストに対し、

  • お部屋は綺麗に使ってくれたか
  • ゲストはオススメできるゲストか

などの項目に評価をし、最終的にレビューを書きます。

これは、お互いのレビューが書き終わるまで非公開となるので、遠慮なく情報は正確に書いて構いません。

ホスト側が書き終えると、ゲスト側に”ホストに対しレビューを書きましょう”の表示がAirbnbを通じてポップアップで表示されます。そこで、気づいたゲストは書いてくれるのですが、書いてくれないケースもあります。

その場合は、メッセージを送り催促をかけましょう。

悪い印象を与えないように、丁寧にレビューを書いてくれるよう伝えれば、たいていのゲストはちゃんと書いてくれるものです。

ただし、レビューはあくまで任意で書くものなので、そこに強制力はないことだけ理解しておきましょう。

また、一度書かれたレビューはどんな手段でも絶対に消すことは出来ません。

私も、理不尽な理由で☆ひとつをもらったことがあり、Airbnbに抗議しましたが、取り次いでもらえませんでした。。

ただ、悪いレビューを故意的に書くようなゲストは1/20くらいです。

清掃や上記の道順案内がしっかりできていれば良いレビューがもらえるので気にしないことです。

良いレビューが20件くらい集まってくると、物件の稼働率もだいぶ上がるので、あなたの物件が高稼働することを願っています。

以上です。

わからないことがありましたら遠慮なくお問い合わせください。

 

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