【180日で収益を】民泊新法の運用方法！チェックポイント5選！《民泊の始め方》

【180日で収益を】民泊新法の運用！チェックポイント5選！《民泊の始め方》

民泊新法の取得難易度は地域・自治体によっては非常に高い。

しかしそのハードルの高さがそのまま参入障壁となっており、

6月15日を機に、競合が一掃され、新法適用物件の宿泊単価・稼働率が上がり、

現在は180日の運用だけでも十分収益化が可能な状態になっております。

ので今回は民泊新法での運用にあたり、オススメの運用方法とチェックすべき項目を記載します！

実際、民泊物件件数はどのくらい減ったのか。

2018年6月15日時点では、正式受理の物件は2,210件のみです。

６月15日時点で、観光庁で全国の自治体等にも調査をいたしまして集計をしたところ、届け出の提出が3,728件、うち受理済みということで番号の発行まで至っているのが2,210件となってございます。

引用元：規制改革推進会議（第35回）

当時、Airbnbの掲載物件数は5万件を超えていたので全体の5％ほどの物件のみ、届出受理されたという結果になりました。

さらにairbnbが届出番号を取得していない物件を一律掲載停止にしたため、一気にサイト内物件数が減り、一時期はサイトが閑散としました。

【民泊新法】民泊解禁から6ヶ月！現在の届け出件数は！？福岡に期待！？【Airbnb】

2018年9月1日

この届出受理件数が現在（8月）の段階で4410件。

観光庁の今月１３日時点の集計によると、提出件数が５８６７件、このうち受理済み件数が４４１０件となった。受理済み件数の上位３自治体は、札幌市、渋谷区（東京都）、大阪市だった。

引用元：観光経済新聞

当時から2倍にはなりましたが、もともとの5万件から比べると、10％未満。

一方、訪日外国人は過去最速のスピードで1,500万人を突破。

訪日外国人数は前年同期比15.6％増の1,589万9,000人で６年連続の過去最高を更新。前年より１カ月早く史上最速で1,500万人の大台を突破したことが明らかになった。

引用元：Airstair

今後益々増えていく訪日外国人に対し、民泊物件は一斉検挙され、慢性的なホテル不足。。

以上の理由により、合法民泊物件が過去最高ベースで宿泊単価が上がって来ております。

民泊新法での運用する際のチェックポイント

では、合法民泊運用にあたり、気をつけるべきこと、運営のテクニック的なものをいくつか紹介します。

まずは単価。

・単価が上がってきている：4名15,000円～20,000円/泊も。基準単価を上げて再設定

6月15日以前は、2名で7,000円、4名で12,000円ほどの物件が、

同時期で4人15000円~17,000円ほどの単価でバンバン予約が取れるようになっている。

需要が供給を上回っている証拠。

・運営開始月が10月以降であれば全日運営しブーストをかける

180日制限は、日数の数え方が１年間のうち180日間のみ営業可能ということで、

計算の開始日が4月1日から翌4月1日の為、運営開始時点で既に180日を切ってる場合は予約を100％フルで取れます。

その為、単価を原価付近まで下げ、一気に宿泊数とレビューを獲得しに行きましょう。

このレビュー数がのちのちボディーブローのようにじわじわ効いてきます。

・清掃料金は4500円ほどの業者を探す

なかなか格安の清掃会社は見つからないかもしれませんが、清掃料金はそのまま原価になるので、丁寧な清掃かつ格安な業者の選定が民泊新法での運用の肝。

人件費に換算すると、2000円/時間 （交通費別500円）程なので探せば見つかると思う。

・レベニューマネジメントを自分で行い代行手数料10%の代行業者に依頼

これも直接原価に関わってくる項目。

売り上げに対して○%の手数料の運用代行業者が多い中で、格安の業者を探せるかどうか。

・運営は一軒家タイプがお勧め

理由は２つで、

①新法の取得ハードルが低い。

マンション管理規約が無い為、反対が出にくい。

近隣が離れている為、クレームも起こりにくい。

②部屋面積が広いので収容人数を稼ぎやすい。

2世帯・グループ利用が多くなり、通常のホテル需要とバッティングせず、独占で一泊あたりの宿泊単価を上げやすい

ただ、デメリットとして

一軒家タイプだと、マンスリーで残り半分埋めていく戦略がビジネスマンを取り込みにくいため、出来にくい。

その為、180日で収支が成り立つオペレーションか2拠点生活が望ましい。

・180日以下の条例が無いかを確認

地域・自治体によっては運営可能日数が180日未満の場所もちらほら。

土日祝しか運用出来ないなどの曜日縛りもあるので、物件を決める際には確認が必須。

おまけ：自宅（居住用）を兼ねれば、2軒運用で365日運用可能

例えば、自分が賃貸住宅に住んでいる場合は、

もうひとつ賃貸物件を借りて、どちらも民泊に使えば、

新法の180日制限をフルに活用しながら、年間の半分を民泊・半分を賃貸（居住用）として効率的に住むことができます！

まとめ

『民泊新法じゃ戦えないよ』

なんて意見も聞きますがそう思う人が多いほど参入が少なくなり勝ちを手にすることが出来るのが現実。

勝てる運用を行い、地道にコツコツと、積み上げて利益を出していきましょう。