【大阪特区民泊】大阪心斎橋周辺物件の民泊・ゲストハウスで成果を出す為のたった一つの方法【Airbnb】




大阪特区民泊!心斎橋周辺物件で成果を出すための方法!

 

こんなひとに!

・大阪特区民泊を考えている!物件を探している!

・民泊の実際の内装のイメージやターゲットを知りたい!

大阪特区民泊で成果を上げるために必要な情報をまとめてみました!

参考になれば幸いです!

大阪市中央区心斎橋の民泊・ゲストハウス市況

《大坂市況》

大阪市域の宿泊者
国内宿泊客:26,337,308
外国人宿泊客:8,275,894

特に調査地の大坂市内エリアでは、
外国人宿泊客は前年比114%増加。一昨年から去年で144.6%増。
大坂市内における外国人宿泊客比率は益々上がる想定。

《参考》大阪府地域別 延べ宿泊者数【推計値】
→ご存知の通り、インバウンド向けのホテルが大坂市内では益々求められている。

 

《南船場物件現地特性》

心斎橋・難波の近くの好立地。
全体の来阪旅行客の7割以上が訪れる地で、大坂でのショッピングが魅力的だと答える旅行客が2割以上。
※平成28年度 関西国際空港 外国人動向調査結果より

上記よりUSJなどの観光地に比べ、ショッピング目的の旅行者の利用が多いと推測。
観光地周辺ホテルでは家族向けに6名以上の多人数での宿泊施設も多いが(※下記参照)
難波・心斎橋周辺のショッピング目的旅行客の同行者数は2名~4名利用が多いと推測。

※観光地ホテル参考
ラ・ジェント・ホテル大阪ベイや、THE SINGULARI HOTELなどのDXルーム・スイートルームの割合が全体の2割~3割を占めるホテル。

このような親・祖父・孫の3世代家族の大人数が一度に泊まれるホテルは競合しないと仮定。
(店でのショッピングや観光したい場所のニーズが世代で合わない

 

《想定されるターゲット》

海外宿泊客

参考)主要都道府県別・国籍(出身地)別 外国人延べ宿泊者数構成比
上から順に、中国・台湾・韓国・香港
http://www.pref.osaka.lg.jp/kanko/kokusai-data/index.html
→圧倒的に来阪で多いのがアジア圏からの宿泊客。

民泊利用において、87.3%が2名以上での宿泊
20代以下が6割以上、30~40代が3割
http://www.mlit.go.jp/common/001210340.pdf
※訪日外国人消費動向調査( 「有償での住宅宿泊」訪日外国人観光客の客層・旅行内容)
→おひとり様利用は少ない。また年齢でみると20~30代が最も多い。

20代~30代の来阪手段はほとんどLCC(格安旅客機)であると推測し、
※韓国では60%以上の訪日客がLCCを利用。http://www.mlit.go.jp/common/001179932.pdf
足代をLCCで、宿代を民泊や4人部屋で友人同士で割って泊まるなどで節約し、
その分観光地を巡ったり、化粧品・お菓子・電化製品を爆買いをする層が多いと想定。

 

国内宿泊客

特区民泊利用の為国内ユーザーはそもそも少なく全体の2~3割程度と予想。
本物件は特区民泊仕様で2泊からの宿泊者しか泊まれない為、一泊利用のおひとり様ビジネスマンは除外。

→おひとり様利用は少ない。

海外同様、民泊利用ユーザーは若者の傾向が強いため20~30代と想定。

 

《コラム》通常の4人部屋でなく、大人数部屋をつくると収益は上がるかについて

スクリーンショット 2017-09-25 22.13.47

《実際のAirbnbの8名部屋の宿泊状況》
①心斎橋駅5分
https://www.airbnb.jp/rooms/18276979
ADR:15,000/OCC:60%

②心斎橋駅3分
https://www.airbnb.jp/rooms/17963242
ADR:13,000/OCC:50%

③心斎橋駅3分
https://www.airbnb.jp/rooms/19644040
ADR:15,000/OCC:60%

目視で確認したところ南船場の周辺の民泊施設ADR(宿泊単価)は悪くないが、OCC(稼働率)は4人利用の場合稼動は落ちて60%前後となる。

 

■結論

想定されるターゲットは
・中国・韓国・香港・台湾からの20代~30代の同世代若者グループ
足代、宿代を浮かして体験にお金を使う、おしゃれなものが好き、SNSが好き、いわゆるモノ消費→コト消費のユーザー。

 

《参考内装イメージ》

ホテルカプチーノ(韓国ソウルの人気ホテル)
4人部屋ドミトリー内装(https://goo.gl/jDMTx6

58642367

ホテルカプチーノ

 

メイカーズホテル(韓国)
3人部屋内装(https://goo.gl/a6vrkJ

64196572

メイカーズホテル

 

※その他参考1
Wi-Fiの高速化や、PC完備(貸し出し)、Wi-Fiルーター貸し出し、コンセント数多い仕様のホテル

ショッピングで店から店に移動するときや、混雑する街で友人と連絡を取るとき、
行き先・目的が決まらず今日の観光場所などの情報を調べたいゲストが多々いると推測。

・目的地までの公共交通の経路情報の入手が困ったと感じるユーザーが20%

《参考》外国人旅行者に対するアンケート調査結果について
・SIMカードを購入しているユーザーが28.6%

《参考》訪日外国人旅行者が利用する通信環境確保に向けた取組

というニーズがあるので、ネット関連を充実させた施設であると良い。

 

※参考2
トイレ/浴室が広い・アメニティが充実しているホテル

重視されているのが、「浴室」と「トイレ」。「内装」や「外装」といった見かけ以上に、毎日使って、実際に肌に触れる“水まわり”の良し悪しで、訪日外国人の方々は宿泊施設を評価している

《参考》「訪日外国人の宿泊施設へのニーズ調査」結果公表

 

※おまけ FFE金額に関して

 

ちなみに25㎡あたりの家具家電一式を揃えた場合の相場ですが、見積もりを取った結果

■A社
金額:¥525,000-/25㎡1室

■B社
金額:¥608,400-/25㎡1室

 

という感じでした!

ご参考までに!

 

お勧め書籍

民泊コンサルタントの大神さんの本!もともと凄腕女性営業ウーマン。

民泊新法施工後の対応策や、民泊、簡易宿所の経営をノウハウを惜しげもなく公開されている。

合法民泊で月に30万の売上げを出す方法!とキャッチーな帯がついているが、中身はとても繊細に民泊運営のやり方が書かれており、実践に移せばすぐ成果に繋がる内容も盛りだくさん。

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