《民泊の始め方》初心者向け!価格設定プライシング指南!《レベニューマネジメント》




▼《民泊の始め方》初心者向け!価格設定プライシング指南!

今回は民泊サイトで物件掲載開始直後のプライシングの仕方について共有していきます!

急ぎ対応すべきこともいつくかあります。

やるべきことを時系列順に羅列していきます。

 

▼まず日本の最繁忙シーズンの価格調整を行います

カレンダーオープンと同時に下記の日本の休日の単価を上げに行きます。

半年先だから大丈夫!なんて考えていると、周辺施設が値段を上げている場合、すぐ予約埋まっちゃいます。

インバウンド旅行者は半年前に予約することはザラです。

日付は年によってズレますが、参考までに下記です。

通常単価の2倍ほどに設定

  • 年末年始(12月23日〜1月5日前後) ※最繁忙期(通常の3倍ほどでも可能)
  • 桜シーズン(場所により、4月前半) ※最繁忙期(通常の3倍ほどでも可能)
  • 夏休みシーズン(7月後半〜8月)
  • 紅葉時期(9月末~10月前半※場所による)
  • ゴールデンウィーク(4月27日〜5月6日)

また、物件現地独自の行事・イベントなどで周辺ホテルの稼働率が100%近くになる場合、

※例えばベランダから花火が見える・コンサート会場が近く有名なミュージシャンなどのライブ当日・祭り、行事ごとの当日など、

はその期間も価格を一気に上げて頂いてもよいでしょう。

 

▼各国の休日カレンダーで長期休みの日の価格調整

訪日主要各国休日カレンダー

  • オーストラリア:学校休暇(12月~2月)
  • タイ:マカープチャ(2月11~13日)
  • 中国:旧正月(2月15~21日)
  • 韓国:旧正月(2月15~17日)
  • 香港:旧正月(2月16~19日)
  • インドネシア:ヒンドゥー正月(3月25日~28日)
  • 中国・台湾:清明節(4月2~4日)
  • タイ:ソンクラーン(4月13~16日)
  • 欧米諸国:イースター(4月14~17日)
  • タイ:学校休暇(4月~5月)
  • 各国:メーデー(4月29日~5月1日)
  • 中国・台湾:端午節(5月27~30日)
  • 欧米諸国:学校休暇(6月中旬~9月)
  • 韓国:顕忠日(6月3~6日)
  • インドネシア:政令指定休日(6月23~28日)
  • マレーシア:ハリラヤ・プアサ(6月24~26日)
  • アメリカ:独立記念日(7月1~4日)
  • タイ:アサラハ・ブーチャ(7月8~10日)
  • シンガポール:独立記念日(8月9~13日)
  • 韓国:光復節(8月12~15日)
  • マレーシア:ハリラヤ・ハジ(8月31~9月3日)
  • アメリカ:勤労感謝の日(9月2~4日)
  • 中国・台湾:建国記念日(9月30~10月8日)
  • 韓国:チュソク(10月3~9日)
  • タイ:大王記念日(10月21~23日)
  • アメリカ合衆国:感謝祭(11月23~27日)
  • マレーシア:マウリッド(12月1~3日)
  • タイ:憲法記念日(12月9~11日)
  • 欧米諸国:クリスマス・ボクシングデー(12月23~26日)

※年度により日付は異なりますので、目安として捉えてください。

正直ここまで正確に把握して単価に反映させる必要もありませんが、予約率と予約者(国籍)をみれば、なるほどなぁとわかるかと思います。

 

▼レビューを稼ぐために、掲載開始直後の直近1〜2ヶ月の単価を半額に設定

どの宿泊施設でも大事なのが宿泊実績となるレビュー。

レビューの数と質が、掲載順位・ページビュー・予約率に直結します。

タイトルに【New OPEN!50%OFF!】などの記載で目立つようにして、

レビューを書いてくれると約束して頂いた方のみ予約可能!としましょう。

当日、予約してくれたゲストにも改めてレビューを書いて欲しい旨のメッセージを送っておきます。

周辺施設よりも圧倒的に安い単価だとゲストからのレビューも良く返って来やすいため、

開始直後はレビューを稼ぐ為にある程度身銭はきっていきましょう。

まずは注目されることも大事です。PV数と予約数が上がれば、掲載順位も上がります。

また、ゲストがその時に『お気に入り』に登録してくれた場合、

半年後とかの予約時に検討してくれるかもしれませんので。

注意!

値段を下げた場合、最大連続宿泊日数の制限をかけることを忘れずに。

安い金額で2ヶ月泊まられてしまうと、ゲスト1人・レビュー1件、、ってことになりかねませんので。。

最大3日間、などで設定しておくといいでしょう。

 

▼通常シーズンの単価調整

上記の設定が終わったら通常の時期の単価調整です。

 

・自分の民泊施設場所がインバウンドが多いか日本人が多いか

日本人が多い場合は、平日には家族連れはなかなか予約が入りません。(子供が学校で休みが取れないため)

その為、大人数入るような施設でも2人(夫婦)で泊まりに来るような方が増えてきます。

しかし、通常の例えば5人で20000円、などの単価だと好立地では無ければ、

なかなか2人では20000円では予約しづらいため、値段を落とす必要があります。

物件にインバウンド利用が多い場合は、平日でも家族連れが来ていると思います。

通常の土日よりは少しだけ価格を下げるだけでもよいでしょう。

 

▼予約が入り始めて来たら・・・

 

・虫食い状態の予約と予約の間の平日1日、などのゲストが短泊せざるを得ない期間の単価を下げる

長期宿泊のゲストを取り込めなくなりますので、バックパッカーなど、安く色々な場所を泊まり歩きたいフットワークの軽い層を取り込んでいきます。

 

・スマートプライジングは使わない(個人的に)

自動で周辺物件から宿泊単価を調整してくれるスマートプライジングというシステム。

確かに便利ですが、ロジックがよくわかっていない為、自分は使用しておりません。現在は精度が上がっているのかもしれませんが。

周辺の似た物件が出している価格の少し下くらいの金額を提示してくれるように感じますが、

明らかに手を抜いている物件(ベッドだけの部屋)や

上記の戦略でカレンダーをいじっていない施設(プライシングを行っていない一律価格の物件)なども取り込み、

金額を提示してくるので、実は自分の物件のポテンシャルはもっと高いのに、低く見積もられてしまうこともあります。

 

・レビューが20〜30件溜まったら通常価格に戻す

レビューを獲得する為に50%OFFに設定していた価格を通常価格に戻し、最大宿泊日数の制限の解除も忘れずに。

 

・ゲストから値下げ交渉が来たら?

自分は法外な値下げ交渉でない限りは、レビューを書いてくれることを条件に認めています。

むしろ少しの値段下げで泊まってくれて、レビュー書きに応じてくれたゲストがやってくるときは、あえてお茶菓子を用意したりして、好印象を残すようにしています。

一件のレビューを笑うものは一件のレビューに泣く、です。













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