《民泊の始め方》人気の間取りは!? ワンルーム VS 一戸建て!《Airbnb》




 

お薦めの間取りはワンルーム・一戸建てどちらなのか!?

民泊を検討されている方でよくご相談頂くのが「どの間取りが一番民泊に向いているでしょうか」というものがあります。

結論から話しますと、投資と同じでリスクの大きさが異なり、どちらでもメリット・デメリットがあります。

初期投資と収益は間取りで異なるので「あなたはこの民泊でどこまでリスクを取れますか?」ということに最終的に繋がります。

ただ、1Rでも2LDKでも戸建てでも以下で説明するようにきちんと運用すればそれなりに収益をあげてくれます。

 

ここでは極端に

  • マンションの1室タイプのワンルームタイプと
  • 5DKのような一戸建てタイプ

で収益とリスクはどう変わるのか、そしてお薦めポイントは何なのか、を共有してみたいと思います!


1R(ワンルーム)

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・お薦めポイント

  1. 民泊旅行者の7割以上が1〜2人旅であり需要が多い(肌感覚)
  2. 家具家電等の初期費用が少なく抑えられる
  3. 少人数の為クレームになりにくい(騒音・ゴミ)

 

・検討ポイント

  1. 競合が多く差別化が必須(民泊物件の5割〜6割が30㎡未満のワンルームタイプ)
  2. エレベーターの有無・鍵の受け渡し・管理人の有無などチェックポイントが多い

《ワンルーム総括》

ワンルームタイプの部屋はAirbnb全体で見ても6割ほどの物件数があり、

競合が多くインテリアコーディネートが超絶重要になってくる。

Airbnbが日本にやって来た4~5年ほど前であれば、ベッドと最低限の家電(電子レンジ・冷蔵庫・洗濯機)があれば充分に稼働していた物件も今は予約が入らず見る影もない。

特徴のあるおしゃれな部屋にして写真映えを良くし、見てもらえる部屋で、

かつ滞在したゲストに喜んでもらえるようにしていき高レビューを稼ぐ必要がある。

その為自分でインテリアに自信がなければコーディネーターに依頼した方が良い。

アクセントクロスを壁に貼って、ダブルベッドとソファベッド、家電3点に雑貨を買って、依頼費込みで大体の予算はワンルームで50万円くらい。

 

ワンルームのメリットとしては、そもそも少人数での宿泊のため騒音トラブルや、

マンションによっては24Hゴミ捨てOKなゴミ捨て場があるのでクレームには繋がりにくいのがメリット。

ただし、競合が多く、前述した内装と立地(and 駅からの距離)と高レビューが命となる。

また、

 

  1. マンションでは3F以上はエレベーターが必須(ゲストは大きく重いスーツケースを抱えている場合が多いので階段がキツイ。)
  2. オートロックのマンションでは鍵をどうゲストに受け取ってもらうか(郵便ポストやドアにキーボックスetc)
  3. マンションの管理人の方が常駐の場合はどう理解して頂くか

 

などマンションならではのチェックポイントも多い。

最大宿泊人数がどうしても3人程度になるので平均宿泊単価7〜9,000円(立地による)。

としたら、民泊で月50万以上利益が出したい!という方には向かないが、

家賃や光熱費を差し引いても5万〜10万ほどの利益を安定的に出したいという方

には、クレームが起きにくく、初期費用も低く抑えられる為、割と安心出来るのがこのワンルームタイプだ。

 

参考までに『airbdatabank』というサイトでで各エリアごとに、どの人数の物件がどれだけ稼働していて収益を出しているのかというデータをまとめていたので引用します。

引用元:http://airbdatabank.xyz/

このデータを見る限りだと、

渋谷区では間取りでいくとワンルーム:ファミリーマンション:戸建て=5:3:2となっており、

ワンルームは全体の半分を占めていて稼働率は80%ほど。

競合は多いがそれだけ需要があるので高い稼働率を出していると言える。

ただし、こういったデータは全く稼働していない物件のシェア型や個室型も含んでいたり、清掃代もバラバラ。

そもそも稼働率は宿泊単価を下げるだけ下げれば100%に近い数字を出すことが出来る。

その為宿泊単価も参考程度にしかならない。

 

一戸建て

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・お薦めポイント

  1. 最大宿泊人数を上げれば上げるほど競合が少なく、その立地を目指すゲストファミリーを独占しやすい
  2. 単純に宿泊人数×〇〇円なので1泊あたり圧倒的に収益を上げやすい。
  3. 長期泊が増える傾向にあり、うまく単価調整すれば満室稼働も

 

・検討ポイント

  1. 近隣のコミュニティに溶け込む必要がある。(町会費や近隣の方との集会)
  2. 長期泊の際には清掃での小まめなやり取りが必要(ゴミやリネン交換)
  3. 同地番など道案内や目印を明確にする必要がある。
  4. 10人部屋を作ったり、部屋ごとにアクセント(例えばデザイン襖など)をつけたりすると初期費用がそれなりにかさむ。

《戸建て総括》

まずマンションと比べて圧倒的に競合が少ない。ホテル業界とも食い合わない。

戸建ての割合は全体の20%ほどしかないのにも関わらず、

中国系の大家族ファミリーがホテル宿泊では叶わない一緒の家で家族全員で寝て、母親の作る料理を食べる。

というような現地の生活を変えずに過ごせるという民泊ならではの需要を叶えられるので圧倒的に人気。

宿泊単価も周りの単価を見ながらではあるが、

立地が多少悪いエリアでも都心部とそこまで変わらない値段でも先々まで先行して予約が入りやすい。特に年末年始の需要は圧巻。

 

難点として、民泊全体に言えることだが、ゲストがチェックインをする時間帯はどうしても深夜になりやすい。

その際マンションと違い周囲環境が静かすぎる場合は、

夜中にスーツケースをガラガラと転がす音や外国語を話す声などが通り、それがクレームに繋がりやすくもなる。

またその地域地域で独自の町ルールがある場合(会費や集会)、議題に上がりやすくなるので事前調査が必要。

さらに戸建ての場合同じ番地に複数の他物件(一般民家)が建っている場合もあるので、

家への目印や、夜に暗い家など明かりを付けて上げたりなどの対策は必須。

また長期泊のゲストが増える戸建てタイプでは小まめにゴミ回収やリネン交換を申し出たりなど、繊細にいきたい部分も多い。

しっかりとした運営をしなければクレームになりやすく、支払った初期費用も大きくなる。

それなりなのに1週間で撤退ということになり兼ねないのがこの戸建てタイプ。

 

しかし1物件で70万/月 近い売り上げを上げる戸建ては珍しくなく、収益は1Rと比べて圧倒的。

もし今までその戸建てに住んでいて、周りの方との繋がりが深い場合などはあらかじめ民泊の説明をしてしまってご理解を得てからスタートするのも一つの手。

説明して、迷惑が掛からないよう管理していく旨を伝えたところ、ご納得頂けたケースもあるので、もし大丈夫そうであればお薦めです。

私は戸建てでの実施の際にお隣の方に説明しましたが、

”あなたがやっているのなら安心しました。”とかえって安心してもらえました。定期的に菓子折りを持ってご挨拶に行っております。

 

結論

高い利回りを求めるなら、リスクも高い一戸建て。稼働率が圧倒的で、繁忙期の需要がずば抜けてます。

堅実にこつこつ収益を積み立て長い運用をされたい方はワンルーム。

という感じです!

 

今日はここまで。

いつもありがとうございます。

 

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